又被推上风口浪尖 长沙公寓市场去化难题何解?

近日，长沙公寓火了！

9月5日起，“购买公寓可全家落户”、“买公寓可落户可入学”……等消息刷爆长沙楼市圈，不少自媒体、售楼人员、房产中介奔走相告、纷纷转发。然而，此类消息仅仅火了两天。9月7日起，剧情便出现反转，中国房地产报等媒体发文“辟谣”，“长沙购买商业地产可落户实为旧闻，能落户也不一定能入学。

事实：购买公寓落户非新闻

2018年上半年，长沙商业地产也曾是“当红炸子鸡”。当时，长沙房产落户人数是不受限制的的。为了获取长沙购房资格，出现了很多人众筹买一个公寓、格子铺、车位或杂物间来落户的奇观，商业地产一时风头无两。2018年7月19日，长沙确定实行“一房一户”落户政策，购房落户政策收紧，打消了不少人想要通过商业地产“曲线买房”的念头。不过购买公寓可以落户，这在长沙早已实施。

目前，长沙市公办小学根据适龄儿童(少年)户籍和家庭住房情况，依据“房户一致”优先原则，在划定学区内按下列生源排序注册入学：1.有户有房；2.有户无房（排名前列类）；3.有房无户；4.有户无房(第二类)；5.无户无房。购买公寓落户入学时属于4.有户无房(第二类)。

由此可见，在长沙购买公寓落户并不一定就能就近入学。

现状：公寓库存高企 遇去化难题

一则旧闻，就能搅动长沙商业公寓这潭水。“商业公寓去化太难，导致市场一旦有一点风吹草动，就被一些销售人员大作文章，用以炒作。”长沙某业内人士这样说道。

2017年3月，长沙出台限购政策，之后楼市调控政策层层加码，政策对住宅市场的限制，一定程度利好商业公寓市场，让商业公寓不限购不限贷的优势被突然放大，一部分住宅市场需求外溢到公寓市场，使得当年商业公寓市场一度供不应求，成交量直线上涨。据湖南中原研究中心数据，2017年10月，长沙商业公寓成交环比上涨117%，同比上涨58%。

长沙商业公寓在一段特殊时间内交出了漂亮的成绩单，而急速扩大的市场需求传导到供应端，新增公寓产品供应量持续猛增，导致库存量依然高企。据湖南中原研究中心数据：2017年10月，长沙商业公寓去化周期为11.65个月；2018年12月，长沙商业公寓去化周期增长到17.77个月；2019年8月单月供应近40万方，为近两年月度供应较高峰，去化周期达到19.78个月。

今年1-8月，长沙商业公寓累计供应140.7万方，同比上涨95.8%，今年前8个月供应已为去年供应量的89%，库存量持续走高。

目前长沙商业公寓供应依然较大。据凤凰网房产不完全统计，近半月以来，长沙内五区共10个项目获批预售证，其中商业公寓占4个。正荣梅溪紫阙台、碧桂园印象等项目共2473套公寓房源入市。

究因：价格虚高 投资回报不稳定

近年来，长沙住宅房价虽有所上涨，但是仍属全国房价“洼地”。与“低价格”的住宅相比，长沙公寓产品价格就没这么可爱了。以滨水新城的明发国际城为例，该项目住宅开盘价格为6200元/平，而商业公寓则高达8500元/平，价格相差2300元/平；星沙中建悦和城住宅均价6500元/平，商业公寓均价8600元/平，价格相差2100元/平。同一个楼盘，2000元/平左右的住宅、公寓价格差在长沙楼市中比比皆是。

“虽然不限购不限贷，但是商业公寓价格高出住宅太多，给他们投资长沙商业公寓造成了‘阻碍’。另外，商业公寓多以小户型为主，一层楼往往有十几甚至二十几户，还有很多商业工作室，空间有限且鱼龙混杂。居住上的不便和高成本支出直接影响公寓投资的回报率，越来越多的投资者不愿投资商业公寓。”业内人士这样分析。

受产品局限性、投资成本高等原因影响，长沙商业公寓不再是投资客热衷投资产品，市场存量一路飙高。在这样的市场情况下，唯有变，才有出路。或许，开发商们应调整战略布局，寻求应对市场变化的新逻辑。