​两家万亿房企接连被锤,给千万购房者上了悲凉的一课!

2021年刚开年，两家万亿房企先后被实锤了！一个是被官媒指名道姓的绿地，另一个是因债务逾期自爆的环京某房企。这两个看似毫不相关的事件，却因为谁买坑谁的房子而变得殊途同归。他们——一个是从环京县城起家，用远郊大城成为中国产业新城模式的开创者，以一己之力创造出地方ZF、开发商、投资者等多输局面。一个是从上海叱咤全国的大鳄，因近沪的崇明绿地长岛项目，成为中国旅游度假康养大盘的吐槽大会，以客观事实描述买空城的凄凉。一南一北，两种模式，没有谁比谁更优秀。

先来看环京某房企——2月1日晚，这家房企公开承认，有52.55亿元债务逾期。董事长向债权人道歉称，由于错判环京地产形势、激进扩张又叠加疫情冲击，导致公司出现当前的局面。注意！这一句话很重要。一句话道尽企业的危机始末。这要从2017年说起——2017年，张家口、廊坊等城市出台“最严限购令”。因导致重仓环京，这家房企旗下知名项目的销售一落千丈，现金流由正转为-162亿元。此后三年，环京市场连续大幅度向下调整。2020年初，环京限购终于放松了一点点，但疫情蔓延反复，先是北京、接着天津、石家庄，真的是不给环京喘一口气的机会。终于2021年新春的勃勃生机还没来得及唤醒低迷的环京楼市，扛不住了。债务的危机，他自己解决不了，监管机构解决不了，各级ZF更解决不了。唯有北京外溢客户能解决。这是由产城结合、远郊大盘的模式决定的。这种模式直白一点就是布局在环京县城，坐等北京房价上涨之后，北京限购导致的购买力外溢。比如，2016年4月的永清一夜之间从6500涨到了18500；8月固安空港壹号月销2000套；廊坊一度喊出2019年均价4万的口号。但，这一模式的命门是，环京的限购政策。17年后房价一泻千里，固安从较高每平方米3万元下降到1.6万元，燕郊的房价几乎“腰斩”，从较高每平方米4万元跌至2.2万元，有的甚至跌到1.25万元。曾经有多疯狂的涨，后来跌得就有多惨。

再来崇明岛的长岛度假区——自2月7日被官媒曝光后，2月8日ZJW也对绿地长岛进行评价：目前高层、洋房、别墅加起来不少于10万套。但这么庞大的建筑群，入住率却低的吓人。周边十公里内多为荒滩或农田，白天行走其间鲜有人烟。到了夜晚，“鬼城”实至名归。有朋友说，这和2016年完全比不了。当时正值绿地长岛首开，很长一段时间内热销全上海，曾创下2小时卖出去上千套的记录。那个时候每天上午都会从上海市区一车车的拉人过来看房。曾经有多热闹，如今就有多冷清。而长岛的鬼城危机，绿地自己解决不了，长江门户解决不了，各级ZF也解决不了。即使是上海的外溢客户也解决不了。外溢客户可以通过套牢自己，解救开发商，但救不活项目。因为从拿地开始，就注定了这是一场投资客有去无回的旅程。而这一切得根源，要从2011年北京、上海限购开始。

2011年北京、上海先后开始执行限购。与此同时，越来越多的开发商开始沿着河北与北京，江苏与上海、浙江与上海的边界拿地。比如毗邻北京的廊坊、固安、香河、大厂、三河，毗邻上海的启东崇明岛、嘉善、南沙的万顷沙等。因为相比北京、上海行政区内地难拿、地价贵。这些行政区交界的地方拿地容易，还很便宜。更重要的是，这些地方相对北京、上海不限购。我们知道楼市里面一旦一轮大行情起来，购买力如惊弓之鸟随波流动。主城限购了就买远郊，远郊限购了就买环京、近沪。哪怕只是沾点边也行！购买力就是如此的卑微。这就是环沪、环京市场的由来。说不清是购房者引导了开发商，还是开发商被市场牵着的去拿地。后来演变出两种拿地模式：排名前列种，以产业带动发展的产业新城拿地模式。比较典型的有环京某房企。第二种，与京沪周边ZF签署战略协议，规划开发大型文旅康养度假新城拿地模式。比较典型的开发商有HD、必贵远、LD、WD，典型项目有海上威尼斯、金碧天下、十里外滩、长岛、海湾、文旅城等。（注意！请不要购买带有以上项目名称的房子！）这两种模式在拿地本质是一样的，都是和ZF签订战略合作协议，然后出一份足够宏大的规划包裹住一座山头、一个生态保护区、一个高速路口......，这种项目通常都要几千上万亩，土地几乎就是白送。开发商要从土地一级整理开始，修路、挖湖、种树、建公园、配建学校、商业中心、五星级酒店、甚至地标商务中心……,只要地块足够大，开发商是可以在一个及其偏远的大农村打造一座新城的。所以会出现马路一侧是农田荒地，而马路另一侧别墅、洋房、高尔夫球场、五星级酒店。

无论是那种模式，他们的目标客户是在京沪买不了或买不起的人。这些人在每一次京沪房价大涨之后，面对又一次层层加码的限购政策，不得不面对两种情况：1、有钱，但没资格买。2、想买，但既没有资格，也没有足够的钱买。所以不限购还便宜的的环沪、环京这种产业新城或者文旅度假大盘会让他们产生“洼地”的错觉。但，此类跨省市的，产业新城、文旅大盘是投资客的坟场。因为距离实在太远了。不仅距离主城远，还超出了北京、上海的行政区划。这些房子其本质就是县城房产。

但，它们却打着上海和北京楼盘的排面。比如绿地长岛，虽然不属于上海，但楼盘宣传的时候可以引导说虽然从地理区域来讲，项目在崇明岛启东市板块，但从政策上来讲，根据上海崇明区规划草案已被纳入了上海崇明岛全区域发展范围。所以，巴拉巴拉······

或者是地铁、城际的虚假宣传，告诉你，地铁马上将延伸到这里，未来半小时到天安门、CBD等。

这些在荒无人烟的偏远县城农村拿地自己开发新城的开发商，他们共同的特点就是把乡镇的房子包装成京沪的房子卖给上海人、北京人。

这两年，这种跨地市的偏远县城农村的房子，随二线城市房价暴涨，限购不断升级，逐渐蔓延到二线城市，比如——在新乡平原新区的造的房子是为了卖给郑州人；在鄂州葛店造房子是为了卖给武汉人；在湖州德清造的房子是为了卖给杭州人；镇江句容碧桂园有八成卖给了南京人；而安徽六安KQ城是为了卖给合肥人。 这些一线城市玩剩下的，这几年二线接着玩。二线甚至比一线玩得更彻底。所有人都是买了准备卖，没有任何一个人是有自住需求的。新房漫天遍野的供应，二手房完全没有流动性。

来源：米宅

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