张家界楼市去库存需1.7年:曾两年建19栋高楼

昔日"满城都是挖掘机"的盛景，几乎冲昏了所有来此"掘金"的房地产开发商的头脑；如今去库存难题摆在眼前，又让开发企

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张家界10.61+0.050.47%

东方明珠23.18+0.000.00%

业老板们如鲠在喉。

张家界市地处湘西，位于武陵山脉腹地，是湖南省最年轻的地级市，全市常住人口近150万人。坐拥旅游资源的张家界于2011年左右开始谋划旅游地产的开发，也是在这个时候，中小型开发商纷纷进驻旅游胜地跑马圈地，该市高层电梯房如雨后春笋般拔地而起。

张家界数十个楼盘同时开建，场面蔚为壮观。然而，不做市场调研便盲目上马的楼市项目最终难于消化。

如何消化高企库存？4月10日下午，张家界市房地产管理局局长李步群接受长江商报记者特别专访，不仅回应了外界的各种关切，且向记者表示，目前张家界正转型发展旅游地产，按照目前的楼市现状，去库存的时间约为1.7年。

烂尾楼东方明珠开发商已被国家列入"黑名单"

4月7日，长江商报记者来到张家界较大体量的楼盘东方明珠处。乘2路公共汽车从广茂园下车，过红绿灯再往前走大约100米左右就来到东方明珠正大门。十多栋高层住宅楼矗立眼前，从楼顶垂挂下来的"首付2万，买张家界排名前列大盘"的广告标语分外惹人注目。

走近后，记者发现，所有高层均已完成主体建设，同时外立面的主色调被粉饰成红色和白色，阳台护栏、窗户框架已施工完毕，窗户玻璃仍有部分未安装上。

走访中，小区业主告诉记者，项目2011年底开工建设，开发企业承诺2012年底前将全部完成整个住宅小区主体工程施工、屋面工程以及内外粉刷工程，2013年2月底前配套项目的排污管道、区内道路硬化、绿化、亮化等工程全部竣工并验收交付使用。然而，时至今日仍未验房交房，业主也没办法取得房产证。与此同时，房屋还存在墙面开裂、渗水等质量问题。

4月8日，在张家界市房地产开发协会理事会理事长王凤章的带领下，记者再次来到东方明珠小区，同时见到东方明珠项目总经理和营销总监。该项目营销总监邓权告诉记者，东方明珠作为张家界市的重点项目，共19栋高层住宅，面积33万平方米，于2010年一次性开工建设。

"目前，主体工程现已全部建成完工，在售房源的水、电、天然气管道铺设，电梯、园林绿化及道路硬化等剩余扫尾工程正在有序进行。"邓权向记者表示，项目计划在今年年底完成整体小区配套80%的工程量。

邓权对记者说，开发企业为张家界世雄房地产开发有限公司，企业2014年度曾被评为张家界市"先进纳税单位"，并未因信用不良而被列入黑名单。然而4月10日，当记者在网页输入"张家界世雄房地产开发有限公司"进行搜索时，浏览器信息提醒记者该公司"由于失信已被列入国家被执行人名单"。

约两年时间内一次性建起19栋高层住宅，项目沉淀了好几个亿的资金，当地业内人士认为，早前的企业决策人士对房地产市场评估过于乐观，项目建设资金大量积压，同时销售业绩不佳，资金无法尽快回笼，导致了后续的一系列问题。

对此，邓权承认，一次性开发19栋楼有些决策失误，但他认为，随着小区绿化、道路等逐步完善，该盘的销售业绩将会逐渐回暖。邓权认为："除小区本身的配套建设外，紧靠澧水的滨江足球体育公园已确定将在2016年年底建成。这也是东方明珠小区独有的公园。"

同时，根据开发商的介绍，作为张家界的重点项目，目前东方明珠小区共有可售商品房2290套，目前已售1105套，剩余套数1185套。

不过，就目前的情况而言，如何将1000余套靠近郊区的住房卖出去仍然值得思考。

"张家界旅游地产才刚刚开始"

"人们说，看一个楼盘的入住情况，晚上去看它亮灯的数量就可以知道。"一位业主对记者说。4月8日晚，在该业主的带领下，记者再次前往东方明珠小区进行探访。夜晚的东方明珠与上海"东方明珠"可谓大相径庭，它安静的偏居城市一隅，灯火阑珊。即使开发商给出的已售套数达到1105套，但夜晚亮灯的住户仍然偏少。

为何张家界的问题楼盘如此突出，小区入住率普遍不高？这座民俗纯朴、民风浓郁的湘西小城，有着很高的幸福感，但一提到房子的事情，大家都开始眉头紧锁、愤愤不平。

在连续数日的走访中，记者发现延期办理房产证或者至今仍未未办理房产证的购房者不胜其数。同时，开发商仅完成住宅主体工程，配套的水、电、气，以及绿化、消防、电梯等要通过维权才能获得的现象已成常态。

4月10日下午，经过多次努力，记者终于成功约见张家界市房地产管理局局长李步群，并畅聊一个多小时。

对于之前媒体报道的"房地产泡沫致使张家界旅游地产概念基本失败"的说法，李步群认为恰恰相反，张家界的旅游地产才刚刚开始，发展个性鲜明、富有特色的客栈和主体酒店，可谓正与张家界的旅游产业发展相辅相成。同时，当地一位房地产资深人士告诉记者，仅去年一年，全市新增的客栈数量就达到1000余家。

不过，在李步群眼里，这仍不是真正意义上的旅游地产。在其发给记者的2016年个人工作汇报中提出，房地产与旅游融合的旅游地产是张家界市房地产业调结构转型发展的方向和路径，"大力发展旅游产品地产、旅游商业地产、旅游住宅地产，探索以景区、生态、宜居为背景的总部（营运）、慧谷（研发）型旅游工业地产。"李步群向记者展示了他的旅游地产构想。

同时，李步群告诉记者，多年来，张家界市发展旅游地产效果不太明显的原因在于，中小型房企资金实力较为薄弱，同时信心闭塞，难以了解旅游地产的市场行情，也找不到发展方向。"我们可以看到的情况是，目前正尝试做旅游地产的往往是之前旅游行业的从业人员。他们将商品房、私房等拿过来装修成客栈，入住水准参差不齐，部分仍达不到客栈条件。在我看来，开客栈也是需要条件的，这里更注重用户的消费体验。"李步群分析称，不过，由于市场已经出现蓬勃需求，目前也正在逐步完善。

这是一个值得探索的方向。曾经盲目上马的房地产开发遇到需求萎缩的"多米诺骨牌效应"，使得张家界城区住宅供应过剩，出现明显的泡沫破灭迹象。如今，通过发展特色旅游地产，也未尝不是一条出路。

楼市去库存时间要1.7年

时间回溯到2012年，中国经济进入深度转型调整期，三四线城市房地产库存高企在当时并不是个别现象，张家界也身在其中。2013年下半年，根据克而瑞信息集团研究中心发布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》，张家界得分为65.42分，位居风险榜的第10位。

4月9日，记者登录湖南省统计局官方网站，先后点击进入统计分析、市县分析、张家界页面看到，在题为《平稳开局 喜忧并存》的文章中，张家界市统计局分析称，截止2月末，全市商品房屋待售面积为55.1万平方米，同比增长35.5%，其中住宅待售面积为43.2万平方米，同比增长59.4%。去库存压力依然巨大。

另在一篇《强化项目攻坚 扩大有效投资》文章中，张家界统计局相关人员在分析"张家界市固定资产投资中存在的问题"时提出，2011-2015年，该市房地产开发投资增速出现了宽幅震荡，由2013年较高的53.7%下降至2015年的-46.5%，截止2015年末尚有65万平方米的商品房待售面积，尽管在"去库存"政策一系列措施引导下，房地产销售市场有所回暖，但从土地购置以及新开工房屋施工面积看仍处于低位运行，显示房地产市场调整仍在持续当中，下阶段房地产市场的持续性增长难言乐观。

不过，在4月10日李步群提供给记者的较新数据中，2015年张家界完成房地产开发投资31.45亿元，同比下降46.5%，其中永定城区15.74亿元，同比下降64%；商品房销售132.02万平方米、 59.73亿元，同比增长8.71%、12.31%，其中住宅111.88万平方米、34.52亿元，同比增长10.92%、2.21%；商品房待售215.99万平方米，同比下降14.92%，其中住宅148.09万平方米，同比下降19.03%。

对比不难发现，房管局提供的数据与统计局的数据出入很大。根据李步群的说法，将2009年以前已经销售但并未录入网络系统，并以"期房"形式存在的住房从库存中剔除出来，便与现在真实的网签数据大致相符，"统计局的数据虽是法定数据，但都由企业自行上报，房管局则是根据网签的现实情况所得，更为真实、客观。"

另外，李步群给记者算了一笔账，按照目前的楼市现状，张家界去库存时间约为1.7年，如果将棚户区改造等刚需购房者考虑进去，去库存时间将缩减到1年左右。

记者在当地新闻网上搜索到的一则新闻显示，3月24日，张家界市政府曾召开市长会议，专题研究全市房地产项目发展情况。当地市委副书记、市长王志刚提出，要引导、支持居民商品住房开办家庭旅馆、特色客栈，推动房地产业与旅游业融合发展；同时，提升房地产开发的品质，加强对房地产项目规划设计引领和统筹，强化物业管理，配套完善项目的水、电、路、网络等基础设施建设。

至于会议的落实情况，仍有待考证。

按照目前的楼市现状，张家界去库存时间约为1.7年，如果将棚户区改造等刚需购房者考虑进去，去库存时间将缩减到1年左右。

——张家界市房地产管理局局长李步群